Товарищество Собственников Жилья. Очевидные позитивные стороны.
В 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс. Впервые в новейшей истории гражданам России, а именно жителям многоквартирных домов предоставлена возможность управления своими домами через создаваемые ими же структуры (юридические лица), названные в законе товариществами собственников жилья. Причем, подчеркивая важность настоящих нововведений, товариществу собственников жилья законодатель посвящает целый раздел кодекса.
Не обсуждая в целом данный нормативный акт (любому интересующемуся по силам ознакомиться с настоящим федеральным законом), наверное, стоит остановиться на вопросах, которые интересуют меня как гражданина, жителя многоквартирного дома, имеющего некоторый опыт общественной работы в рамках управления домом.
По общему правилу создание структуры (т.е. структурирование) всегда приводит к улучшению работы в конкретном направлении (например: в управлении домом). Созданная структура, возглавляемая разумными людьми, может рационально планировать и осуществлять действия, которые входят в круг ее обязанностей, взаимодействовать с контрагентами и контролировать выполнение ими взятых на себя обязательств.
При создании ТСЖ, должны появиться ответственные лица (лицо), которые непосредственно и на профессиональной основе (т.е. за вознаграждение) будут заниматься текущими делами дома (домов). К этим людям всегда можно будет обратиться, если возникают вопросы, им можно ставить требующих решения задачи и с этих людей можно будет спросить об их выполнении.
В случае создания некоммерческого юридического лица, которым является товарищество собственников жилья, все платежи от жильцов дома, а также доплаты из бюджета города будут поступать на счета ТСЖ. То есть появляется бюджет, который должен быть использован на обслуживание и другие нужды дома. В случае рационального расходования этих средств появятся денежные средства, которые можно направлять на различные улучшения (например: охрану двора дома, озеленение и т.д.).
В случае выбора домом (ТСЖ) управляющей организацией ДЕЗ (видимо скоро это будут акционерные общества – правопреемники ДЕЗов) появляется возможность контролировать эту управляющую организацию, спросить о выполненной работе, подписывать или не подписывать акты сдачи-приемки работ и что еще важнее, платить или не платить денежные средства на ее счета. Сейчас, к сожалению, контроль не возможен, так как деньги сразу поступают на счета ДЕЗ, а за выполненную (невыполненную) работу никто и не собирается отчитываться.
Сегодня средств, причем немалых, которые поступают от жильцов (примерно 60%) и которые перечисляет город (соответственно примерно 40%) хватает для управления домом. И это происходит несмотря на то, что денежные средства расходуются нерационально, многие работы только декларируются (например, вывоз снега из дворов), не производятся, или производятся не так как нужно.
В случае создания ТСЖ будет проведена договорная работа, т.е. подписаны договора с нужными контрагентами (видимо в подавляющем большинстве случаях это будут ДЕЗы или организации их заменяющие). При подписании таких договоров можно будет оговорить многие нюансы по предоставлению услуг жильцам, включая форс-мажорные обстоятельства.
Очень важен вопрос выбора руководителей ТСЖ. Это тот случай, когда праведный человек лучше делового. Конечно, хорошо бы, если бы председатель ТСЖ оказался человеком с организаторскими способностями и использовал бы свои способности на нужды всего дома. Но в принципе достаточно, чтобы этот человек был бы честен и искренне стремился как можно лучше организовать свое, а соответственно и соседей, жизненное пространство. В этом случае нужно будет лишь подобрать профессиональных помощников (например: аудиторскую компанию; причем услуги таких компаний-помощников обходятся сегодня значительно дешевле, чем уровень заработной платы специалистов, которые выполнили бы данные работы в рамках созданного юридического лица).
Московское Правительство выделяет огромные денежные средства (50 миллиардов рублей) для проведения капитального ремонта жилого фонда, причем по заявлению руководителя города (Ю.М. Лужкова) деньги в первую очередь будут выделяться ТСЖ. Согласно п. 7.5 Постановления Правительства Москвы от 04.12.2007 г. № 1032-ПП «О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирным домов г. Москвы «Ответственным собственникам отремонтированный дом» на 2008-2014 гг., начиная с 2009 года комплексный капитальный ремонт проводится только в случае реализованного собственниками помещений в многоквартирном доме решения общего собрания о создании ТСЖ или иного объединения собственников. В случае участия в этой программе можно будет контролировать работы по ремонту дома и не подписывать акты приема работ до полного удовлетворения претензий, которые могут возникнуть при проведении данных работ.
Один из самых часто задаваемых гражданами вопросов - это вопрос сохранения льгот, доплат и т.д., жителям которые имели на это право при оплате коммунальных услуг. Все льготы, которые имели пенсионеры, другие заслуженные люди и т.д. при создании ТСЖ – безусловно, сохраняются.
В любом случае до 2011 года все жилье в Москве, так или иначе, будет переведено на самоуправление. К этому времени просто необходимо научиться управлять своим домом самим. А как показывает практика, общее имущество среднестатистического дома с течением времени уменьшается (сдается в аренду, приватизируется и т.д.), и чем раньше будет создано юридическое лицо, тем больше имущества поступит в его управление.
Кроме того, согласно п. 4 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ, например, вправе осуществлять застройку прилегающих к дому земельных участков. Для этого нужно эти земельные участки получить, а начинать этот процесс, можно лишь проведя межевание (стоимость этой процедуры в Москве весьма велика) и, кроме того, собрав соответствующие многочисленные разрешения.
Порядок передачи земельных участков в долевую собственность урегулирован статьей 16 ФЗ № 189-83 от 29.12.04 г. (ред. 29.12.06 г.) «О введении в действие ЖК РФ». Но к северному округу относятся районы и так называемой старой застройки, например район Сокол, и видимо в этих районах в первую очередь будут возникать проблемы с определением этих несформированных участков по известным причинам.
Сделаю предположение, что именно по причине отсутствия четкой принадлежности того или иного участка (а мы понимаем, сколько стоит участок в Москве), решение о передаче (или отказе), в установке гаража (или отказе в этом), строительстве каких либо объектов в непосредственной близости от жилых домов принимается каким либо «уважаемым» человеком. Известны случаи, когда данные действия происходят и без какого либо разрешения, достаточно лишь простой договоренности с каким либо клерком.
Законопослушные жители наблюдают все эти «улучшения» «пост фактом».
Интересны заявления о некоторой цикличности проведения акций по вступлению в ТСЖ. Что якобы, все зависит от чиновников, которые дают отмашку по вступлению. Это совершенно абсурдные заявления. С вступлением в силу Федерального закона, Жилищного кодекса возможность создания юридического лица по управлению многоквартирным домом предоставлена гражданам нашей страны и не зависит от воли каких либо, пусть даже самых уважаемых местных руководителей.
Хотел бы высказать некоторую крамольную мысль, что на местах чиновники муниципалитетов не заинтересованы в создании сильных юридических лиц, которые будут представлять интересы жителей. Сегодня ДЕЗы исправно получают коммунальные платежи за квадратные метры, принадлежащие гражданам. В Москве, кроме того, они получают денежные средства из бюджета города дополнительно. Конечно, местным властям не очень интересно изменение сложившегося порядка. Денежные средства «осваиваются» не зависимо от того, необходимы или нет, были траты. А такая позиция, как «ремонт жилого фонда», за который жильцы платят ежемесячно, вообще является приятным бонусом для коммерческих юридических лиц (повторяю коммерческих, вместо РЭУ – ООО, вместо ДЕЗ - АО), т.к. никаких работ по ремонту, никто и не собирается производить.
Выходит, опять чиновники действуют в своих интересах, не заботясь о рядовых гражданах. Во многом это так. Но гораздо опаснее всякого рода «коммерсанты» да «предприниматели» которые не найдя себя ни на государственной службе, ни в бизнесе размышляют как бы поучаствовать в каком либо проекте. Возможные последствия этих проектов, вообще не поддаются каким либо подсчетам.
Кроме того, поражают отсутствием логики граждане, заявляющие о своем недоверии государству, которое их загоняет в ТСЖ (безусловно, г. Москва имеет огромное желание сбросить с себя столь затратную часть – содержание жилого фонда, выделяя огромные средства для капитального ремонта). Не доверяя государству, эти граждане, тем не менее, хотят обслуживаться только государственными ДЕЗ. Вспоминая грязные подъезды и неопрятные дворы, они с упрямством достойным уважения, не желают сами заниматься своим домом и при этом никому не дают сделать что-либо в этом направлении (их тезис: как бы чего не вышло).
Именно с их стороны можно услышать интересные заявления. Например, такие: «Собираемых денежных средств на управление домом не будет хватать» – ответим – сейчас хватает, причем при самом нерациональном их использовании;
«Нет примеров удачно созданных товариществ собственников жилья» – ответ – есть такие примеры.
Конечно, всегда новое очень тяжело пробивается через старые привычки, которые не дают возможность взглянуть на проблему позитивно, но хочется надеяться, что граждане нашей страны воспользуются способом организации своей жизни, которым пользуются граждане доброй половины мирового сообщества.
Юкша Я.А.
