Купля-продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости (разновидность договора купли-продажи) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму (ст. 549—558 ГК РФ).

Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).

        Продавцом могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость полное вещное право (право собственности).

         Положение продавцов, имеющих на недвижимое имущество ограниченное право, осложняется тем, что они не могут самостоятельно продать его, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения). Такие продавцы могут продать самостоятельно лишь имущество, которое было куплено ими на полученные доходы и учитывается на отдельном балансе (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК РФ).

         Форма договора: договор должен быть заключен в письменной форме путем составления и подписания одного документа. Для сторон он вступает в силу с момента подписания. Переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации.

         Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав производится в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним.

         В случае, когда одна из сторон уклоняется от госрегистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации.

         Покупатель недвижимости одновременно с передачей ему права собственности приобретает и право на земельный участок, который занят недвижимостью. В случае, если продавец не является собственником земельного участка, покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования.

       К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся предмет, его расположение и цена.

       Предметом продажи является имущество, переход права собственности на которое подлежит государственной регистрации, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).

         Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 8) предусматривает, что в договорах, предметом которых выступают земельные участки, должно указываться их целевое назначение (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли водного фонда и т.п.).

         Также существенным условием договора продажи недвижимости являются данные, позволяющие установить недвижимое имущество, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

          Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее.

        Исполнение договора продажи недвижимости осуществляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

        Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после: а) подписания сторонами передаточного акта или соответствующего документа о передаче; б) вручения имущества покупателю. В соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной. В законе или договоре может быть предусмотрен иной, в том числе упрощенный, порядок передачи, например, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора.

       В случае, когда предмет договора продажи — жилой дом, часть его или квартира, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением при перемене собственника, — существенным условием является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Юкша Я.А.                             Учебник "Гражданское право"